ITBI, escritura e registro do lote no Lago Corumbá IV

O ITBI é pago à prefeitura do município onde fica o imóvel, e não onde mora o comprador, segundo o art. 41 do Código Tributário Nacional. No Lago Corumbá IV isso significa quatro cofres diferentes: Alexânia, Luziânia, Abadiânia e Corumbá de Goiás. O condomínio pode ter portaria em um município e parte das quadras em outro, então a primeira conferência é a matrícula, que diz em qual comarca e município o terreno está.

A compra de um lote passa por três etapas, sempre nesta ordem: guia e pagamento do ITBI, escritura no tabelionato de notas e registro no cartório de registro de imóveis. Só a última transfere a propriedade. Quem para na segunda tem um documento válido, mas o terreno continua no nome do vendedor.

O que é o ITBI e quem paga

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis incide sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, conforme o art. 35 do CTN. Herança e doação ficam com outro imposto, o ITCD estadual. Na prática, o cartório só lavra a escritura de compra e venda com a guia do ITBI quitada, e quem paga é o comprador, salvo acordo diferente no contrato.

A base de cálculo mudou em 2026

A Lei Complementar 227, de 13 de janeiro de 2026, reescreveu o art. 38 do CTN. Pelo novo texto:

• a base é o valor venal, definido como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado;
• a prefeitura pode estimar esse valor com critérios técnicos, usando preços praticados, informações de cartórios e de bancos, localização, tipologia, destinação, padrão e área;
• o município tem de divulgar esses critérios, e o contribuinte pode contestar o valor apresentando avaliação contraditória;
• cartórios passam a compartilhar dados das transações com o fisco municipal.

Na prática, o valor declarado na escritura não basta. Se a prefeitura achar que o terreno vale mais que o preço informado, ela calcula o imposto sobre a avaliação dela, e cabe ao comprador provar o contrário.

Alíquota do ITBI nos municípios do lago

A alíquota é fixada por lei de cada prefeitura. Em outubro de 2026, a reportagem não encontrou nos portais oficiais o texto vigente com a alíquota de nenhum dos quatro municípios. O que foi possível verificar está na tabela abaixo.

A guia emitida pela prefeitura traz a base de cálculo e a alíquota aplicada. Esse é o documento que vale para conferir o imposto antes de pagar.

Alexânia: a redução de 1,5% já venceu

Alexânia, onde fica a maior parte dos condomínios do lago, aprovou a Lei Complementar 60/2023 para baixar o ITBI a 1,5% por tempo limitado, com prorrogação pelo Decreto 180/2023. O benefício valia para negócios fechados até 31 de dezembro de 2022 e protocolados até 31 de janeiro de 2024. A nota da Secretaria de Fazenda sobre o assunto (alexania.go.gov.br) estava fora do ar em outubro de 2026. Quem tem contrato antigo e não registrou perdeu esse desconto. A guia on-line da prefeitura aceita imóvel urbano ou rural, buscado por CPF ou pelo código do imóvel. Telefone da prefeitura: (62) 3336-7200.

Luziânia: avaliação por comissão

A Lei 4.773, de 22 de agosto de 2025, criou a Comissão Municipal de Avaliação de Imóveis, ligada à Secretaria de Finanças, para apurar o valor venal de imóveis urbanos e rurais no cálculo do ITBI. A comissão usa:

• o CUB do Sinduscon-GO e o cadastro imobiliário;
• localização, padrão e vistoria no local ou por imagem de satélite;
• transações parecidas e o histórico da matrícula;
• a avaliação do banco, quando há financiamento.

A avaliação sai em até cinco dias úteis e o laudo vale 180 dias. Quem discordar tem cinco dias, contados da entrega do DUAM (a guia municipal), para impugnar, juntando certidão de inteiro teor da matrícula e laudo de engenheiro ou corretor.

Exemplo de conta

Para entender o peso do imposto, use percentuais. Com uma alíquota hipotética de 2%, o ITBI equivale a 2 centavos para cada real da base de cálculo. Se a prefeitura avaliar o imóvel 30% acima do valor do contrato, o imposto também sobe 30%, porque a base passa a ser o valor da avaliação. Troque os números pelos da sua guia.

Escritura: tabela do tabelionato em Goiás 2026

A escritura pública é lavrada em qualquer tabelionato de notas, que pode ficar em Brasília, Alexânia ou outra cidade. O preço segue a tabela de emolumentos da Corregedoria do Tribunal de Justiça de Goiás quando o cartório é goiano. A Tabela XIII de 2026, publicada pelo Colégio Notarial de Goiás e atualizada em 29 de janeiro de 2026, aplicou reajuste de 4,46% nos emolumentos (Provimento COGEX 179/2025) e de 4,26% na taxa judiciária. Os valores abaixo são da escritura com valor declarado, conforme o PDF da tabela 2026.

A tabela tem faixas intermediárias. Outros atos da mesma tabela em 2026: procuração para negócios custa R$ 94,62 mais R$ 19,99 de taxa judiciária, e certidão ou traslado sai por R$ 57,53 mais R$ 19,99. O total cobrado no balcão pode incluir fundos estaduais e ISS municipal, por isso peça orçamento por escrito antes de marcar a assinatura.

Registro no cartório de imóveis

O registro é feito no Registro de Imóveis da comarca onde o terreno está, e não em qualquer cartório. Pelo art. 1.245 do Código Civil, a propriedade só se transfere com o registro do título na matrícula. Até lá, o vendedor segue como dono para todos os efeitos: o terreno pode ser penhorado por dívida dele, entrar em inventário ou ser vendido de novo a outra pessoa.

Os emolumentos do registro também seguem faixas de valor da tabela da Corregedoria goiana. A reportagem não localizou on-line a tabela do registro de imóveis de 2026, por isso não há valores aqui. O cartório informa o custo pela matrícula e pelo valor do negócio.

Se a área for rural, o cartório pede a prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios, exigência do art. 21 da Lei 9.393/1996, além do CCIR. O detalhe está em CAR, ITR e georreferenciamento de chácara.

Contrato de gaveta: o que pode dar errado

Contrato de gaveta é o compromisso de compra e venda particular que nunca vira escritura nem chega à matrícula. É comum no lago, em especial em condomínios que ainda passam por regularização. Os riscos mais frequentes:

• penhora e dívidas do vendedor: credores podem atingir um bem que, no papel, ainda é dele;
• venda dupla: quem registra primeiro fica com o terreno;
• inventário: se o vendedor morre, o comprador depende dos herdeiros para assinar a escritura;
• avaliação mais alta: com a LC 227/2026, o ITBI pago anos depois tende a usar o valor de mercado da época do pagamento;
• financiamento e venda futura: banco não aceita imóvel fora da matrícula do comprador como garantia.

Em condomínio sem matrícula individual, a escritura pode nem ser possível ainda. Nesse caso o caminho passa pela regularização fundiária, tratada em Reurb nos condomínios do Lago Corumbá IV. As regras de uso do solo da margem estão em ZREITA e as regras dos condomínios.

Ordem prática dos documentos

1. Peça ao vendedor a certidão de inteiro teor da matrícula, com ônus e ações, emitida há menos de 30 dias.
2. Emita a guia de ITBI na prefeitura do município indicado na matrícula e confira a base de cálculo.
3. Pague a guia e leve o comprovante ao tabelionato de sua escolha para lavrar a escritura.
4. Protocole a escritura no registro de imóveis da comarca. O prazo de prenotação corre a partir do protocolo, e exigências do cartório precisam ser cumpridas dentro dele.
5. Depois do registro, peça a nova certidão da matrícula e atualize o cadastro na prefeitura e no condomínio.

Antes de escolher o terreno, veja os condomínios mapeados no lago e o mapa por município, que ajuda a saber qual prefeitura vai emitir a guia.