Reurb no Lago Corumbá IV: regularização de condomínios

Luziânia aprovou em 16 de abril de 2025 a Lei 4.731, que cria o Programa Loteamento Legal para regularizar os núcleos urbanos informais no entorno dos reservatórios hidrelétricos do município. O município abriga a barragem do Lago Corumbá IV e também a usina de Corumbá III.

A lei é a resposta mais concreta, até agora, a um problema que se acumula desde o enchimento do lago, em 2005: loteamentos abertos sem aprovação, sem licença ambiental e, muitas vezes, sem escritura para quem comprou. Este texto explica como funciona a Reurb, o que a lei de Luziânia exige e o que não pode ser regularizado.

O que é Reurb

Reurb é a Regularização Fundiária Urbana, criada pela Lei federal 13.465, de 2017. Pelo artigo 9º, ela reúne medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para incorporar núcleos urbanos informais à cidade e dar título aos ocupantes.

Dois pontos da lei federal pesam para o Corumbá 4:

• Vale em área rural. O artigo 11 define núcleo urbano como assentamento com uso e características urbanas, formado por unidades menores que a fração mínima de parcelamento, "ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural". É o caso de boa parte dos condomínios em volta do lago.
• APP exige estudo. Quando o núcleo está total ou parcialmente em Área de Preservação Permanente, a Reurb precisa de estudos técnicos que mostrem melhora ambiental em relação à ocupação anterior (artigo 11, parágrafo 2º).

A lei federal tem duas modalidades. A Reurb-S, de interesse social, vale para núcleos ocupados principalmente por população de baixa renda. A Reurb-E, de interesse específico, vale para os demais. Condomínios de lazer à beira do lago tendem a se enquadrar na segunda, mas quem classifica, caso a caso, é o município, que também analisa o projeto e emite a Certidão de Regularização Fundiária (artigo 30).

O Programa Loteamento Legal, de Luziânia

A Lei 4.731/2025 vale para núcleos já consolidados que apareçam em imagens de satélite até 31 de dezembro de 2020. O programa tem duas fases.

Primeira fase: licença ambiental corretiva

Na primeira etapa, conduzida pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente e dos Recursos Hídricos (Semarh-Luz), o núcleo precisa:

• estar em zona que permite loteamento, com lote mínimo de 1.000 m², conforme a Lei municipal 3.219/2008;
• estar organizado em quadras, com lotes predominantemente edificados e uso residencial;
• ter, ou implantar, a infraestrutura básica listada na lei: água potável, coleta e tratamento de esgoto (coletivo ou individual), energia elétrica, drenagem, sistema viário e coleta de lixo.

Quem paga a infraestrutura são os próprios beneficiários ou o requerente. O prazo para executar as obras é de 180 dias depois da aprovação do cronograma. Só depois da vistoria a prefeitura emite a Licença Ambiental Corretiva. Pode haver também compensação ambiental, destinada ao Fundo Municipal de Meio Ambiente.

O pedido pode partir de moradores, associação, loteador, proprietário, Defensoria Pública ou Ministério Público. O requerente assina termo de responsabilidade com firma reconhecida e assume os custos. Todo pedido é comunicado ao Ministério Público.

Segunda fase: a Reurb

Com a licença em mãos, o processo segue para a Comissão de Regularização Fundiária do município, que aplica a Lei 13.465/2017. Os estudos da primeira fase não são reaproveitados.

O que não entra

O artigo 19 é direto: edificações em APP ou na área de segurança dos reservatórios não serão regularizadas. Precisam ser desocupadas e a área, recuperada. Os acessos ao lago, como trilhas e rampas, são analisados em processo separado e dependem de autorização para intervenção de baixo impacto em APP.

A adesão também não apaga responsabilidades. O artigo 20 diz que abrir o processo não impede punição por parcelamento irregular do solo. Quem perder o prazo de adesão ou abandonar o processo fica sujeito a multa, embargo e comunicação ao Ministério Público.

O prazo de adesão era de 12 meses após a publicação da lei, portanto até abril de 2026, com possibilidade de prorrogação por ato do prefeito. Não localizamos, até a data deste texto, ato publicado de prorrogação.

O que diz o governo de Goiás

Em outubro de 2025, a Secretaria do Entorno do DF divulgou um estudo sobre o potencial turístico do Lago Corumbá 4. O texto menciona que Luziânia estuda regularizar loteamentos via Reurb, o que ampliaria a arrecadação de IPTU. Entre os desafios, a secretaria lista estradas, sinalização, navegação e ordenamento das margens, e defende ação conjunta dos sete municípios.

Ocupação sem saneamento

A regularização tenta corrigir um passivo antigo. A dissertação de Raiane Silva na UnB (2020) registra empreendimentos imobiliários sem saneamento em volta do reservatório desde 2005. O artigo de Muzzolon e Laranja (Geografares, 2025) mede o avanço: a área urbanizada a até 1,2 km do lago passou de 19,96 km² em 2006 para 39,32 km² (MapBiomas) ou 53,27 km² (mapeamento manual) em 2023. Os autores apontam falta de esgoto, drenagem e coleta de lixo como riscos para a água do reservatório.

O problema também foi registrado cedo pela imprensa. Em março de 2006, o site ((o))eco publicou a reportagem "Corrida à beira-lago", sobre lotes pequenos vendidos em Luziânia em desacordo com o tamanho mínimo exigido para imóveis rurais.

Requisitos para quem quer abrir um condomínio novo

Reurb é para o que já existe. Um empreendimento novo segue as regras de zoneamento de cada município, como a ZREITA de Alexânia, que exige licença ambiental, saneamento, rede elétrica e respeito às APPs. Explicamos essas regras em ZREITA e PACUERA.

Fiscalização

As prefeituras e a concessionária fazem operações conjuntas. Em maio de 2026, fiscais de Alexânia e equipes da Corumbá Concessões percorreram o lago de barco, a partir de um mapeamento prévio de pontos suspeitos, e notificaram construções em APP (Corumbá Concessões). Por ordem do Ibama, a concessionária cerca a APP desde 1º de agosto de 2023 (o que é a APP).

Para quem já comprou em loteamento sem escritura, o primeiro passo é procurar a associação de moradores e a secretaria de Meio Ambiente do município. Em Luziânia, a porta de entrada é a Semarh-Luz. A lista de condomínios mapeados está em condomínios, e as regras de cada cidade, em municípios.