Em Alexânia, a Zona Rural de Especial Interesse Turístico e Ambiental (ZREITA) abrange os imóveis situados num raio de 2.000 metros a partir do nível máximo do Lago Corumbá IV. A regra está na Lei Complementar 988, de 7 de março de 2008, que alterou o Plano Diretor do município (texto no Jusbrasil).
É essa zona que permite a existência de condomínios de lazer numa área que, no papel, continua rural. Quem compra lote perto do lago compra, na prática, dentro de uma ZREITA ou de uma zona parecida criada pelo município vizinho. Entender a regra ajuda a separar o empreendimento aprovado do loteamento informal.
O que é a ZREITA
A sigla significa Zona Rural de Especial Interesse Turístico e Ambiental. É uma faixa de terra em volta do lago onde o município autoriza um uso diferente do rural comum: condomínios de chácaras e casas de veraneio, com regras ambientais próprias.
Segundo reportagem do jornal O Hoje, de maio de 2021, os sete municípios banhados pelo lago têm esse tipo de zona na legislação. Todas as leis citadas pelo jornal exigem licença ambiental, saneamento básico, rede elétrica e respeito às Áreas de Preservação Permanente (APP).
O nome e o desenho mudam de cidade para cidade. Em Abadiânia, anúncios imobiliários citam uma ZEITA, Zona de Expansão Urbana Descontínua de Especial Interesse Turístico e Ambiental, mas não localizamos o número da lei municipal. Quem for comprar ali deve pedir a referência legal à prefeitura.
Alexânia: Lei Complementar 988/2008
Alexânia foi o município que deu forma jurídica mais detalhada à ocupação do lago. A LC 988/2008 mexeu no Plano Diretor de 2006 (LC 892/2006) e criou três instrumentos:
- ZREITA: imóveis num raio de 2.000 metros do nível máximo do lago, com uso condicionado à capacidade de suporte do ambiente.
- ZREIUA: faixa de 1.000 metros a partir do eixo das rodovias.
- Condomínio urbanístico de gestão autônoma: divisão de uma gleba em unidades autônomas com fração ideal, vias internas privadas e proibição de ruas públicas dentro do condomínio.
A lei foi alterada ainda em 2008 pela LC 1.004. Uma das mudanças posteriores permitiu trocar as áreas públicas exigidas do empreendedor por valor em dinheiro ou obra pública. O portal de transparência de Alexânia, que hospeda os PDFs, estava fora do ar quando este texto foi escrito, e o Jusbrasil bloqueou a leitura. Por isso as descrições acima vêm de trechos da lei indexados pelos buscadores. Para um negócio, peça a cópia da lei na prefeitura.
Desde 2021, a prefeitura também emite as licenças ambientais de acesso ao lago, em parceria com a concessionária. Alexânia foi o primeiro município a fazer isso.
Silvânia: lei própria desde 2017
Silvânia tem lei específica para a zona do lago desde 2017, segundo O Hoje. A regra exige que o condomínio fechado ocupe no mínimo 3 hectares. Na reportagem, o então secretário de Meio Ambiente, Paulo Gustavo Pereira, explicou que denúncias de parcelamento irregular abrem processo administrativo e são analisadas por equipe técnica.
O mesmo texto registra a prática que as leis tentam conter: uma chácara rural é dividida informalmente em lotes pequenos e vendida a compradores que nunca conseguem escritura. A área mínima rural em Goiás, lembra o jornal, é de 20.000 m².
O PACUERA e a faixa de 100 metros
Acima das leis municipais existe o PACUERA, Plano Ambiental de Conservação e Uso do Entorno do Reservatório Artificial. É o plano exigido no licenciamento da usina. A versão de 2011, elaborada pela Walm e aprovada pelo Ibama em 2012, divide o entorno em zonas, segundo o artigo de Muzzolon e Laranja na revista Geografares (2025):
| Zona | O que prevê |
|---|---|
| Lacustre | O espelho d'água e seus usos |
| Preservação | Áreas mais frágeis, encostas, matas ciliares e uma faixa de 100 m em volta da margem, além das ilhas |
| Ocupação | Terrenos de menor declive e menor fragilidade ambiental |
| Rural e Rural Especial | Atividade agropecuária, mais longe do reservatório |
O plano estabelecia lote mínimo de 20.000 m², igual à fração mínima de parcelamento do Incra, de 2 hectares.
Os autores concluem que nenhum município seguiu o PACUERA. As prefeituras reclassificaram a área como expansão urbana e autorizaram lotes menores que a fração mínima. A área urbanizada a até 1,2 km do lago passou de 19,96 km² em 2006 para 39,32 km² em 2023 pelo MapBiomas, ou 53,27 km² pelo mapeamento manual dos próprios pesquisadores. A ocupação de áreas de preservação foi mais intensa em Alexânia e Abadiânia.
Desde 1º de agosto de 2023, por determinação do Ibama, a Corumbá Concessões cerca a APP do reservatório (o que é a APP). Em janeiro de 2023 a concessionária comunicou que a ANEEL autorizou a redução da APP, pelo Despacho 3.656/2022.
Como conferir se um lote é regular
Antes de assinar qualquer contrato, peça e confira:
- Matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis da cidade. Lote regular tem matrícula própria ou fração ideal registrada. Contrato de gaveta sem matrícula é sinal de alerta.
- Aprovação do condomínio pela prefeitura, com número do processo e do decreto ou alvará.
- Licença ambiental do empreendimento, municipal ou estadual.
- Distância da APP. Construção dentro da faixa de preservação pode ser notificada. Em maio de 2026, fiscais de Alexânia e da concessionária percorreram o lago de barco e notificaram obras em APP (Corumbá Concessões).
- Acesso ao lago. Píer, rampa e trilha até a água precisam de licença própria.
Denúncias de construção irregular na APP podem ser feitas pela Linha Verde do Ibama, 0800-618080, como orienta a concessionária.
Para loteamentos que já existem sem aprovação, o caminho é outro, a regularização fundiária. Explicamos em Reurb nos condomínios do Lago Corumbá IV. A lista de empreendimentos mapeados está em condomínios.
Perguntas frequentes
ZREITA é zona urbana ou rural?
O nome diz rural, mas a zona permite condomínios de lazer com regras próprias. Em Alexânia, a LC 988/2008 também criou o condomínio urbanístico de gestão autônoma.
Qual é o lote mínimo perto do Lago Corumbá IV?
Depende do município. O PACUERA previa 20.000 m², e Silvânia exige que o condomínio fechado tenha pelo menos 3 hectares, mas as leis municipais aprovaram lotes menores.
Posso construir na beira do lago?
Não dentro da Área de Preservação Permanente. O PACUERA de 2011 prevê faixa de preservação de 100 m em volta da margem, e a concessionária cerca a APP desde 2023.
Onde vejo se o condomínio é aprovado?
Na prefeitura do município e no cartório de registro de imóveis, pela matrícula do lote.
