CAR, ITR e georreferenciamento de chácara no Corumbá IV

O CAR de um imóvel rural em Goiás é feito no SIGCAR, sistema estadual do Portal Ambiental da SEMAD, integrado à base nacional do SICAR, segundo a página do Cadastro Ambiental Rural do governo de Goiás, atualizada em 12 de janeiro de 2026. Para quem tem chácara na margem do Lago Corumbá IV, o CAR é um de quatro cadastros que andam juntos: o ambiental (CAR), o fiscal (ITR na Receita Federal), o agrário (CCIR no Incra) e o cartográfico (georreferenciamento no SIGEF).

Nem toda propriedade do lago está nessa situação. Muitos condomínios são loteamentos urbanos ou de expansão urbana, com IPTU municipal. Outros ficam em área rural, com glebas maiores, e aí entram os cadastros federais. A matrícula do imóvel e o carnê que chega todo ano mostram em qual dos dois regimes ele está.

CAR: cadastro ambiental no SIGCAR

O Cadastro Ambiental Rural foi criado pelo Código Florestal, Lei 12.651/2012, e em Goiás segue também a Lei estadual 18.104/2013. A gestão é da Gerência do CAR (GECAR), na Secretaria de Estado de Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável. No cadastro o proprietário declara, sobre a imagem do terreno:

• a Área de Preservação Permanente (APP), como margens de curso d'água e do reservatório;
• a Reserva Legal, que no Cerrado fora da Amazônia Legal é de 20% da área do imóvel (art. 12 do Código Florestal);
• áreas de uso restrito e remanescentes de vegetação nativa.

Quem tem passivo ambiental, como APP desmatada, pode aderir ao Programa de Regularização Ambiental. Em Goiás o tema é tratado pela Lei estadual 21.231/2022 e pelo Decreto estadual 10.470/2024, citados na página da SEMAD.

CAR na compra e venda

Quando a chácara muda de dono, o CAR não passa sozinho para o comprador. Segundo a SEMAD, a troca de titular no SIGCAR é feita por requerimento enviado ao e-mail car.meioambiente@goias.gov.br, e antes disso o comprador precisa se cadastrar no Portal Ambiental. O atendimento do CAR responde pelo (62) 98320-0171.

O CAR é declaratório e não prova propriedade. Ele serve de base para licenças ambientais e crédito rural, e um cadastro com APP mal desenhada costuma travar autorizações depois. As regras próprias da margem do reservatório estão em ZREITA e as regras dos condomínios.

ITR ou IPTU: o que define

A divisão começa no art. 32 do Código Tributário Nacional. O IPTU incide em zona urbana definida por lei municipal, desde que a área tenha pelo menos dois de cinco melhoramentos feitos pelo poder público:

O §2 do mesmo artigo permite à prefeitura considerar urbanas as áreas de expansão urbana de loteamentos aprovados, mesmo fora desses critérios. É por esse caminho que vários condomínios do Entorno passam a receber IPTU.

A regra da destinação no STJ

No Tema 174 dos recursos repetitivos (REsp 1.112.646/SP, relator ministro Herman Benjamin, julgado em 26 de agosto de 2009), o Superior Tribunal de Justiça decidiu que não incide IPTU, e sim ITR, sobre imóvel localizado em área urbana que seja comprovadamente usado em exploração extrativa vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial, conforme o art. 15 do Decreto-Lei 57/1966.

Em resumo: localização urbana leva ao IPTU, salvo prova de uso rural produtivo. Casa de veraneio com gramado e piscina não se encaixa na exceção. Uma chácara com pomar comercial ou criação, com nota de produtor, pode se encaixar.

Como funciona o ITR

O Imposto Territorial Rural é federal e regulado pela Lei 9.393/1996. Os pontos que mais pesam para chácaras pequenas:

• fato gerador: propriedade, domínio útil ou posse de imóvel fora da zona urbana, na situação de 1º de janeiro de cada ano (art. 1º);
• imunidade da pequena gleba: até 30 hectares em municípios como os do lago, quando o proprietário explora o imóvel e não tem outro (art. 2º);
• isenção: o conjunto de imóveis rurais dentro desse limite também fica isento se o dono não tiver imóvel urbano (art. 3º);
• base de cálculo: o Valor da Terra Nua (VTN), sem casa, cerca e demais benfeitorias; APP e Reserva Legal saem da área tributável (art. 10);
• alíquota: para imóvel de até 50 ha vai de 0,03%, quando o grau de utilização passa de 80%, a 1,00%, quando fica em 30% ou menos (art. 11);
• valor mínimo: o imposto nunca é menor que R$ 10,00 (art. 11) e pode ser parcelado em cotas de pelo menos R$ 50,00 (art. 12).

Mesmo imune ou isento, o imóvel continua obrigado a entregar a Declaração do ITR, a DITR, todo ano. O prazo de 2026 é publicado pela Receita na página da DITR; confira lá a data antes de setembro. A mesma página trata do CAFIR, o cadastro do imóvel na Receita.

A ligação com o cartório é direta: o art. 21 da Lei 9.393/1996 exige a prova de pagamento do ITR dos últimos cinco exercícios para registrar qualquer ato envolvendo imóvel rural. ITR atrasado trava a escritura, como explicado em ITBI, escritura e registro do lote.

CCIR: o cadastro no Incra

O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural é emitido pelo Incra a partir do Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR). A Lei 4.947/1966, no art. 22, §1º, determina que sem o certificado o proprietário não pode, sob pena de nulidade, desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda imóvel rural. O §2º estende a exigência à partilha em inventário. Por isso o tabelião pede o CCIR quitado junto com o comprovante do ITR.

O CCIR também não prova propriedade. Ele traz a área declarada, o módulo fiscal do município e o número de módulos do imóvel, dado que define, entre outras coisas, quem tem direito à gratuidade do georreferenciamento.

Georreferenciamento no SIGEF

Georreferenciar é medir os vértices do perímetro com coordenadas no Sistema Geodésico Brasileiro, por profissional habilitado com ART. O Decreto 4.449/2002, no art. 9º, determina que o memorial descritivo seja certificado pelo Incra, o que hoje é feito no SIGEF. A certificação confirma que a área não se sobrepõe a outras já cadastradas, mas não reconhece domínio.

O prazo mudou em 2025

Pela redação dada pelo Decreto 9.311/2018, imóveis com menos de 25 hectares tinham 22 anos contados de 20 de novembro de 2003, ou seja, até novembro de 2025. O Decreto 12.689, de 21 de outubro de 2025, revogou a escada de prazos por tamanho e fixou uma data única: a identificação georreferenciada será exigida a partir de 21 de outubro de 2029 em desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer transferência de imóvel rural.

Depois dessa data, o cartório não registra venda da área total, divisão ou mudança da descrição do imóvel sem o memorial certificado. Até lá, a transferência de chácara pequena ainda pode ser registrada sem o SIGEF, mas quem pretende vender ou dividir perto de 2029 ganha tempo contratando o levantamento antes.

Quem não paga o levantamento

O art. 176, §3º, da Lei 6.015/1973, incluído pela Lei 10.267/2001, garante isenção de custos financeiros para o georreferenciamento de imóveis rurais cuja área somada não passe de quatro módulos fiscais. O pedido é feito ao Incra, e o número de módulos aparece no CCIR.

Checklist rápido da chácara rural

1. Matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis da comarca.
2. CAR ativo no SIGCAR, com o comprador já como titular.
3. CCIR do ano quitado no Incra.
4. DITR entregue e ITR pago nos últimos cinco anos.
5. Memorial georreferenciado certificado no SIGEF, obrigatório em transferências a partir de 21/10/2029.

Condomínio em regularização segue outro caminho, descrito em Reurb nos condomínios do Lago Corumbá IV. Para saber em qual município fica cada condomínio, use o mapa do lago e a lista de condomínios.