Aluguel por temporada de casa no lago: lei, imposto e regras

A Lei do Inquilinato limita a locação para temporada a 90 dias. Pelo artigo 48 da Lei 8.245/1991, ela serve à residência temporária do inquilino "para prática de lazer", cursos, tratamento de saúde, obras no próprio imóvel e outros fatos que duram tempo determinado, esteja a casa mobiliada ou não. É nessa regra que se encaixa o aluguel de fim de semana ou de feriado de uma casa no Lago Corumbá IV.

Na margem do lago, o Google Maps registra dezenas de casas e ranchos anunciados para temporada em condomínios de Alexânia, Abadiânia, Luziânia e Santo Antônio do Descoberto. Quem pensa em fazer o mesmo precisa olhar quatro coisas: o contrato, a convenção do condomínio, o imposto e o seguro.

O que a Lei do Inquilinato exige

Os artigos 48 a 50 da Lei 8.245 trazem as regras próprias da temporada:

O último ponto é o que mais assusta proprietário. Se o inquilino fica além do prazo e o dono não se opõe por mais de 30 dias, a locação se prorroga por tempo indeterminado, o pagamento antecipado deixa de valer e o locador só pode retomar a casa depois de 30 meses do início ou nas hipóteses do artigo 47 (art. 50, parágrafo único). Em aluguel de fim de semana o risco é pequeno, mas em temporada longa, como as de quem aluga a casa para obra ou tratamento, vale registrar por mensagem ou notificação que o prazo acabou.

Contrato e inventário

Mesmo em reserva por plataforma, o inventário dos móveis é exigido pela lei quando a casa é mobiliada. No lago, inclua no inventário o que costuma gerar discussão: caiaque, stand-up, coletes salva-vidas, churrasqueira, freezer, bomba da piscina e gerador. Fotografe tudo antes e depois.

Defina no contrato:

• número máximo de hóspedes e se visitante de fora pode entrar;
• uso da piscina e das embarcações (e quem é habilitado para conduzir);
• horário de silêncio do condomínio;
• regras de lixo, já que a coleta muitas vezes depende de levar o saco até a portaria;
• quem paga energia extra, gás e lenha.

A regra do condomínio vem antes

A lei federal autoriza a temporada, mas a convenção do condomínio pode restringir. Em maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça uniformizou o entendimento, por 5 votos a 4, no REsp 2.121.055: a locação de curta temporada recorrente, sobretudo por plataformas, descaracteriza a finalidade estritamente residencial e só é admitida se a convenção autorizar expressamente, segundo análise publicada no Migalhas. A alteração da convenção exige dois terços dos condôminos, pelo artigo 1.351 do Código Civil. O precedente de 2021 é o REsp 1.819.075, da Quarta Turma.

Os casos julgados tratam de prédios. Condomínio de lazer do lago, cuja destinação é casa de veraneio, pode ter convenção que já preveja o uso por terceiros. O que decide é o texto registrado. Antes de anunciar, confira:

1. Se a convenção permite locação por temporada e por plataformas.
2. Se existe cadastro prévio de hóspede na portaria (nome, documento, placa do carro).
3. Se há limite de hóspedes por casa ou taxa extra por uso de área comum.
4. Se o hóspede pode usar rampa, píer coletivo e prainha do condomínio.
5. Se festas e som são liberados para hóspedes nas mesmas regras dos donos.

O panorama completo das regras internas está em regras de condomínio no Lago Corumbá. Quem ainda vai comprar com a intenção de alugar deve ler a cláusula de destinação antes de assinar; a lista de empreendimentos está em condomínios.

Imposto de renda: carnê-leão

O aluguel recebido de pessoa física paga imposto de renda mensal pelo carnê-leão. O Regulamento do Imposto de Renda (Decreto 9.580/2018), no artigo 118, inciso IV, inclui expressamente "os rendimentos de aluguéis recebidos de pessoas físicas". O imposto é calculado pela tabela progressiva e pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento, na plataforma do Carnê-Leão da Receita Federal, acessada pelo e-CAC.

Pelo artigo 42 do mesmo regulamento, ficam fora do rendimento tributável:

• impostos, taxas e emolumentos que incidem sobre o imóvel (IPTU ou ITR, por exemplo);
• despesas pagas para cobrança ou recebimento do aluguel;
• despesas de condomínio.

Quando o pagamento passa por uma plataforma, o hóspede continua sendo, em regra, uma pessoa física, e o rendimento entra no carnê-leão. Como as plataformas retêm comissão e repassam valores de vários hóspedes juntos, guarde os extratos de cada reserva para separar o valor bruto, a comissão e a data de recebimento. Se a pessoa jurídica for a locatária (uma empresa que aluga a casa para um evento), o imposto é retido na fonte (art. 688). Na dúvida sobre enquadramento, um contador resolve em uma consulta.

Reforma tributária: IBS e CBS

A Lei Complementar 214/2025, que regulamenta o IBS e a CBS, alcança a pessoa física que aluga imóveis somente se, no ano anterior, a receita com locações passar de R$ 240 mil e envolver mais de três imóveis distintos (art. 251, § 1º, I). Quem passa desse limite e aluga imóvel residencial por até 90 dias ininterruptos é tributado pelas regras de hotelaria (art. 253). O dono de uma casa no lago que aluga nos fins de semana fica, em regra, fora desse regime. Valores conferidos no texto da lei em outubro de 2026; a transição para os novos tributos é gradual a partir de 2026.

E o ISS?

Locação de imóvel não é serviço, e a cobrança de ISS sobre ela é vedada pela Súmula Vinculante 31 do STF. A situação muda se a casa passa a funcionar como pousada, com café, limpeza diária e recepção: aí a atividade se aproxima de hospedagem (item 9.01 da lista da Lei Complementar 116/2003), sujeita ao ISS municipal e a licença da prefeitura de Alexânia, Abadiânia ou Luziânia.

Seguro e responsabilidade

Seguro residencial comum costuma ser feito para imóvel de uso próprio. Antes de alugar, pergunte à seguradora se a apólice cobre a casa quando ela está com terceiros e se inclui responsabilidade civil (acidente com hóspede). No lago, os riscos que mais aparecem são acidente na piscina, na água e com embarcação.

Alguns cuidados reduzem esse risco:

• não entregar lancha ou jet ski a hóspede sem habilitação; a regra da Marinha está em lancha e jet ski no Corumbá IV;
• deixar coletes salva-vidas em número igual ao de hóspedes;
• informar por escrito os números de emergência e o hospital mais próximo, que fica a 12 km ou mais da margem, segundo serviços perto do lago;
• avisar sobre a variação do nível da água, que muda a profundidade junto ao píer (veja nível do Lago Corumbá IV).

As plataformas oferecem programas próprios de proteção ao anfitrião, com regras e limites definidos nos termos de cada uma. Leia o que está coberto antes de depender só disso.

O que o hóspede procura no lago

O que pesa na escolha de uma casa no lago é o acesso à água (píer, rampa ou prainha), a piscina, a área de churrasco, o espaço para pesca e a vista. O público vem principalmente do Distrito Federal, pela BR-060 (rotas e distâncias em como chegar). Anúncio que mostra esses itens com fotos reais e diz o que não existe evita frustração.

Informações que evitam reclamação e avaliação ruim:

• Acesso: quantos quilômetros de estrada de terra e se carro baixo passa na chuva, de outubro a abril.
• Sinal de celular e internet: muitos condomínios têm cobertura fraca; diga se há Wi-Fi e por qual tecnologia.
• Água e energia: se a casa tem poço, caixa-d'água e gerador, e o que fazer se a luz cair.
• Pesca: se o hóspede precisa de licença de pesca de Goiás e quais espécies aparecem (veja pesca no Corumbá IV).
• Época: a seca, de maio a setembro, tem menos chuva e mais visitantes; o nível baixo pode afastar a água do píer (detalhes em melhor época).
• Compras: mercado e farmácia ficam na sede do município, a 20 km ou mais da maioria dos condomínios.

Checklist antes do primeiro hóspede

1. Ler a convenção e confirmar que a temporada é permitida.
2. Combinar com a portaria o cadastro de hóspedes.
3. Fazer contrato com prazo, número de pessoas e inventário com fotos.
4. Conferir a apólice do seguro para uso por terceiros.
5. Organizar o carnê-leão mês a mês, com extratos das reservas.
6. Deixar manual da casa com regras do condomínio, telefones de emergência e orientação sobre lixo.